LUGAS | JAKARTA - Februari 2026 — Pasar properti sekunder mengawali tahun dengan dinamika yang tidak lazim. Di tengah tekanan inflasi dan volatilitas nilai tukar, suplai rumah sekunder justru menyusut 9,2 persen secara tahunan (year-on-year/YoY), sementara harga rata-rata tetap tumbuh 0,7 persen.
Data tersebut tercantum dalam Flash Report Februari 2026 yang dirilis platform properti Rumah123. Laporan itu mencatat penurunan suplai juga terjadi secara bulanan sebesar 1,7 persen.
Kondisi ini beriringan dengan kenaikan inflasi tahunan (IHK) Januari 2026 yang mencapai 3,55 persen. Dalam situasi normal, inflasi yang meningkat berpotensi menekan daya beli dan memperlemah pasar properti. Namun, yang terjadi justru sebaliknya: pemilik rumah memilih menahan asetnya.
Head of Research Rumah123, Marisa Jaya, menyebut fenomena ini sebagai refleksi dari kuatnya daya tahan pemilik aset.
“Ketika indikator makro seperti inflasi bergerak di atas pertumbuhan harga rata-rata, respons pasar justru rasional, yakni suplai ditarik atau ditahan. Ini bukan tanda kelesuan, melainkan bukti holding power pemilik aset yang enggan melikuidasi properti pada harga yang dinilai belum optimal,” ujar Marisa dalam keterangan tertulis.
Arus Modal Bergeser ke Daerah
Secara kewilayahan, Jakarta memang mencatat koreksi harga tipis sebesar 0,4 persen secara tahunan. Namun, pertumbuhan positif justru terlihat di sejumlah kota besar di luar Jabodetabek.
Di Yogyakarta, harga rumah sekunder tumbuh 5,2 persen YoY. Sementara di Medan, kenaikan mencapai 3,8 persen YoY. Angka tersebut melampaui inflasi tahunan 3,55 persen, sehingga memberikan imbal hasil riil (real return) positif bagi investor.
Kondisi ini menunjukkan adanya pergeseran minat investor ke kota-kota berkembang yang dinilai menawarkan potensi pertumbuhan harga lebih tinggi dan peluang diversifikasi portofolio.
Hunian Compact Jadi Incaran
Sementara itu, lonjakan paling signifikan terjadi di segmen hunian berukuran kecil (≤60 meter persegi) di Jakarta Pusat. Harga pada segmen ini melonjak 36,4 persen secara tahunan.
Kenaikan tajam tersebut dinilai sebagai dampak dari pergeseran preferensi pembeli ke unit dengan harga nominal lebih terjangkau, namun tetap berada di lokasi strategis. Di tengah kebijakan suku bunga acuan yang bertahan di level 4,75 persen, segmen ini dianggap paling sensitif terhadap likuiditas dan daya beli masyarakat urban.
“Permintaan kini terkonsentrasi pada unit compact yang lebih rasional secara finansial. Kenaikan signifikan di Jakarta Pusat menunjukkan likuiditas pasar tidak hilang, tetapi berpindah ke segmen paling efisien,” kata Marisa.
Menuju Keseimbangan Baru
Secara keseluruhan, laporan tersebut menyimpulkan bahwa pasar properti sekunder sedang bergerak menuju titik keseimbangan baru. Penurunan suplai bukan dipicu lemahnya permintaan, melainkan strategi defensif pemilik aset dalam menghadapi tekanan makroekonomi.
Properti fisik dinilai kembali berperan sebagai instrumen lindung nilai (hedging) terhadap inflasi, sekaligus penyimpan nilai kekayaan jangka panjang.
Di tengah tantangan ekonomi global, data ini menunjukkan bahwa pasar hunian tidak sepenuhnya tertekan. Likuiditas tetap ada, meski terkonsentrasi pada wilayah dan segmen tertentu yang dinilai paling efisien secara modal dan strategis secara lokasi.
